Die Zwangsverwaltung ist eine Maßnahme im Rahmen der Zwangsvollstreckung. Hierbei hat der Schuldner keine Kontrolle mehr über ein ihm gehörendes Haus oder Grundstück. Stattdessen übernimmt der sogenannte Zwangsverwalter die Immobilie. Er zieht dabei Mieten und andere Beträge ein und leitet sie an die Gläubiger weiter. Rechtsgrundlage für die Zwangsverwaltung sind die §§ 146 ff. des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).
In diesem Beitrag finden Sie folgende Themen:
- Grundlagen und Besonderheiten der Zwangsverwaltung
- Ablauf und Folgen
- Wohnsitz des Schuldners auf dem beschlagnahmten Grundstück
- Schuldner als Zwangsverwalter
- Betroffene Bestandteile bei der Beschlagnahme
- Gleichzeitige Vornahme von Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung
- Schnelle Wege aus der Schuldenkrise
Grundlagen und Besonderheiten der Zwangsverwaltung
Bei der Zwangsverwaltung steht nicht die Verwertung einer Immobilie im Vordergrund. Es kommt daher nicht zu einer Veräußerung von Grundstücken oder Häusern. Stattdessen zieht der Zwangsverwalter die Einnahmen ein, die er aus der Bewirtschaftung des Objekts erzielt. Hierzu gehören etwa Mieten oder Pachtzahlungen. Diese kommen anschließend den Gläubigern zugute.
Die Zwangsverwaltung gehört neben der Zwangsversteigerung zu den wenigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, die während einer Insolvenz erlaubt sind. Dies heißt, dass auch ein Insolvenzverfahren den Schuldner nicht vor einer Zwangsverwaltung seines Grundstückes bewahrt. Hierzu ist es jedoch erforderlich, dass für einen Gläubiger eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch eingetragen ist.
Ablauf und Folgen
Zunächst ist für die Zwangsverwaltung ein entsprechender Antrag des Gläubigers notwendig. Wie bei allen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen benötigt er hierfür einen vollstreckbaren Titel. Dies ist beispielsweise ein Gerichtsbeschluss, in dem die Forderung des Gläubigers gerichtlich festgestellt ist.
Anschließend setzt das zuständige Vollstreckungsgericht einen Zwangsverwalter ein. Dieser hat die Aufgabe, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den Wert zu erhalten. Auf diese Weise stellt er sicher, dass die Immobilie auch weiterhin regelmäßige Einnahmen erzielt.
Das Gericht sorgt für eine Übergabe des Grundstückes an den Zwangsverwalter. Alternativ berechtigt es ihn, sich selbst den Besitz zu verschaffen. Dies ergibt sich aus § 150 Abs. 2 ZVG. Diese sogenannte Beschlagnahme führt dazu, dass der Schuldner nicht mehr befugt ist, sein Grundstück zu verwalten oder zu nutzen. Rechtsgrundlage hierfür ist § 148 Abs. 2 ZVG.
Wohnen Mieter auf dem Grundstück, tritt der Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 2 ZVG in bestehende Mietverträge ein. Er ist somit während der Zwangsverwaltung Vermieter der Wohnungen. Dasselbe gilt für Pachtverträge.
Von den erzielten Einnahmen der Immobilie sind zunächst die Bewirtschaftungskosten abzuziehen. Hierzu gehören beispielsweise Stromkosten, Wasserkosten oder auch Ausgaben für die Instandhaltung. Bezüglich des überschüssigen Gewinns erfolgt eine Verteilung auf die einzelnen Gläubiger. Dazu erstellt das Gericht einen speziellen Teilungsplan, der festlegt, welcher Gläubiger wie viel Geld erhält. Dies ergibt sich aus den §§ 156 Abs. 2 und 157 ZVG. Der Zwangsverwalter hat hierbei die erforderlichen Zahlungen selbst korrekt vorzunehmen.
Wohnsitz des Schuldners auf dem beschlagnahmten Grundstück
Wohnt der Schuldner auf dem Grundstück, sind ihm bestimmte Räume innerhalb des Hauses zu belassen. Dies ergibt sich aus § 149 Abs. 1 ZVG. So ist sichergestellt, dass der Schuldner aufgrund der Beschlagnahme nicht auf der Straße landet. Etwas anderes gilt jedoch, wenn er das Grundstück oder die Verwaltung desselben gefährdet. Hierzu folgendes Beispiel:
Der Schuldner wohnt zusammen mit mehreren Mietern in einem Haus. Durch ausschweifende laute Partys und eine ständige Beeinflussung der Mieter versucht er, diese zu vergraulen. Hierdurch gefährdet er die regelmäßigen Mieteinnahmen und beeinträchtigt somit die Zwangsverwaltung.
In diesem Fall ist es möglich, dass das Gericht dem Schuldner aufgibt, das Grundstück zu räumen. Rechtsgrundlage hierfür ist § 149 Abs. 2 ZVG. Die Störung muss dabei nicht zwangsläufig vom Schuldner selbst ausgehen. Es genügt, dass ein beliebiges Mitglied seines Hausstandes hierfür verantwortlich ist.
Handelt es sich bei dem Grundstück um einen landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen oder gärtnerischen Betrieb, stehen dem Schuldner bestimmte Erlöse zu. Dies betrifft Fälle, in denen das Grundstück auch dazu dient, den Schuldner und seine Familie zu ernähren. Das klassische Beispiel hierfür ist ein Bauernhof, der auch der Selbstversorgung dient. Der Zwangsverwalter hat dem Schuldner daher einen Teil der Erträge für die persönliche Verwendung zur Verfügung zu stellen. Rechtsgrundlage hierfür ist § 149 Abs. 3 ZVG.
Schuldner als Zwangsverwalter
Unter bestimmten Umständen ist der Schuldner selbst als Zwangsverwalter einzusetzen. Dies gilt grundsätzlich für alle Grundstücke, die landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder als Gärtnerei genutzt werden. Dies ergibt sich aus § 150b Abs. 1 ZVG.
Eine andere Person kommt hier nur in Frage, wenn sich der Schuldner weigert oder unfähig für die Aufgabe ist. Letzteres liegt etwa vor, wenn der Schuldner ständig betrunken ist.
Ist der Schuldner selbst Zwangsverwalter, setzt das Gericht eine Aufsichtsperson ein, die ihn überwacht. Rechtsgrundlage hierfür ist § 150c Abs. 1 ZVG. Der Schuldner hat der Aufsichtsperson regelmäßig Bericht über das Grundstück und die Bewirtschaftung zu erstatten. Dabei ist er auch verpflichtet, der Aufsichtsperson Einblick in die Geschäftsbücher zu gewähren. Die Aufsichtsperson ist dazu verpflichtet, das Gericht sofort darüber zu informieren, wenn der Schuldner gegen seine Pflichten als Verwalter verstößt.
Auch für Entscheidungen über die Nutzung des Grundstückes ist das vorherige Einverständnis der Aufsichtsperson erforderlich. Dies ergibt sich aus § 150d ZVG.
Betroffene Bestandteile bei der Beschlagnahme
Die Beschlagnahme umfasst zunächst das Grundstück mit einem eventuellen Haus. Daneben sind grundsätzlich auch alle land- und forstwirtschaftlichen Erzeugnisse erfasst. Hierzu gehören etwa Felder mit Weizen oder Obstbäume. Darüber hinaus sind Forderungen aus Miet- und Pachtverträgen und ähnliche Ansprüche betroffen. Der Umfang der Beschlagnahme ergibt sich aus § 148 Abs. 1 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 und 2 ZVG.
Gleichzeitige Vornahme von Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung
Bei der Zwangsversteigerung erfolgt die Veräußerung der Immobilie im Rahmen einer Versteigerung. Der Bieter mit dem höchsten Gebot ist anschließend neuer Eigentümer des Grundstückes. Der Erlös geht an die Gläubiger.
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung schließen sich nicht gegenseitig aus. In der Regel endet die Zwangsverwaltung erst, wenn ein Bieter den Zuschlag rechtswirksam erhalten hat. Gläubigern ist es daher möglich, beide Maßnahmen zunächst parallel anzuwenden.
Schnelle Wege aus der Schuldenkrise
Herr Engel ist Schuldenexperte aus eigener Erfahrung und besitzt daher ein reichhaltiges Praxiswissen. Gerne zeigt er Ihnen hiermit unkomplizierte Lösungswege für Ihr Schuldenproblem auf. Herr Engel ist dabei kein Rechtsanwalt und führt keine Rechtsberatung durch.
