Eine Hypothek ist ein sogenanntes Grundpfandrecht. Es bezeichnet ein Pfandrecht an Grundstücken und Ähnlichem. Es dient dazu, eine bestimmte Forderung des Gläubigers zu sichern. Dies unterscheidet sie von der Grundschuld, die unabhängig von einer Forderung ist. Rechtsgrundlage hierbei ist § 1113 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Voraussetzungen für eine Hypothek
Eine Hypothek entsteht immer aufgrund einer Vereinbarung zwischen zwei Vertragsparteien. Im Gegensatz zu Pfandrechten an beweglichen Sachen gibt es keine gesetzliche Hypothek. Bei der Hypothek sind für diese sogenannte Einigung bestimmte Inhalte erforderlich. Neben dem Gläubiger und dem Schuldner – hier Sicherungsgeber genannt – sind auch das Grundstück und die Forderung zu bezeichnen.
Gemäß §§ 1115 Abs. 1, 873 Abs. 1 BGB ist die Einigung in das Grundbuch einzutragen. Wichtig ist hierbei, dass die Parteien gemäß § 873 Abs. 2 BGB erst mit dieser Eintragung an die gemachte Vereinbarung gebunden sind.
In der Regel ist für den Erwerb einer Hypothek gemäß § 1117 Abs. 1 BGB außerdem die Übergabe eines Hypothekenbriefs erforderlich. Hierbei handelt es sich um eine Urkunde, auf der die im Grundbuch eingetragene Hypothek beschrieben ist.
Durch den Hypothekenbrief ist es dem Gläubiger leichter möglich, die Forderung und die Hypothek auf einen anderen Gläubiger zu übertragen. Gemäß § 1153 Abs. 1 BGB geht die Hypothek beim Übertragen der Forderung automatisch über. Forderung und Hypothek sind gemäß § 1153 Abs. 2 BGB nicht getrennt voneinander übertragbar. Erlischt die Forderung, besteht auch die Hypothek nicht mehr.
Gemäß § 1116 Abs. 2 BGB ist es möglich, auf den Hypothekenbrief zu verzichten. In diesem Fall ist der Verzicht ebenfalls ins Grundbuch einzutragen. Eine Hypothek ohne Brief nennt sich Buchhypothek, mit Brief heißt sie Briefhypothek.
Umfang und Folgen einer Hypothek
Gemäß § 1120 BGB umfasst die Hypothek nicht nur das Grundstück selbst oder ein darauf gebautes Haus. Bestandteil ist beispielsweise auch das sogenannte Zubehör gemäß § 97 BGB. Hierbei handelt es sich um bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen. Bei einem Bauernhof ist dies beispielsweise ein Mähdrescher.
Ist die Hypothek wirksam vereinbart, hat der Gläubiger das Recht, eine Zwangsversteigerung des Grundstückes einzuleiten. Dies ergibt sich aus § 1147 BGB. Mit dem Erlös tilgt der Gläubiger seine Forderung.
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